不動産を買える人買えない人

その他不動産購入にまつわるメリットデメリットを徹底比較!

不動産購入を検討し始めた時、様々な選択肢があります。マンションor戸建、新築or中古、築浅or築古、都心部or郊外…。

あなたの求めるもの、性格に合わせてじっくり検討しましょう!

このページでは、それぞれのメリットデメリットを比較しています。
あなたにぴったりの不動産を見つけるきっかけになれば幸いです。 

マンションを買った方が良い人/
買わない方が良い人

株式や証券、生命保険など、世の中にはさまざまな資産形成の方法がありますが、その一つに「不動産(マンション)を買う」という資産形成の選択があります。

いつまで高い家賃を毎月払い続けるのかな。これが自分の資産だったらよいのに・・・
と思ったことはあるでしょうか。

マンションを購入することで、自分で住んだ後、結婚などのライフスタイルの変化に合わせて賃貸し最後は売却して利益をうけとる・・・・

不動産(マンション)購入はライフスタイルの変化しやすい女性に向いた資産形成です。

でも高額な買い物だけに自分は購入したほうがよいかどうか、悩みますよね。

マンション購入を検討すべき人とそうでない人の違いはどこにあるのでしょうか。 

CHECK

マンションを買うべき
人の特徴

1.マンション購入に興味があり、所得の安定している人

マンション購入に興味があり、所得が安定している方は、銀行融資が出やすいのでマンション購入に向いています。

2.一定以上の自己資金がある人

マンション購入には、本体価格のほかに諸経費が1割程度必要になりますから、基本的にその諸経費分の預貯金は必要です。
その用意が出来る方は自己使用の場合も、収益用の場合もマンションを購入したほうが長期的に有利です。
特に収益用の場合には借り入れをしてレバレッジを効かせることで、自己資金のみでの投資を行う場合より大きい利益が期待できます。

3.すでに投資を行っている人

日々、目まぐるしく変動する国内外の経済、政治、社会情勢に影響を受けるハイリスクな株やFXなどと比較して、不動産の価格は安定しています。
また、余りにローリターンの投資では一向に手持ち資金は増えません。
不動産投資は、ミドルリスクミドルリターンに位置付けられています。
リスクの分散、収益多面化の観点からも、すでに投資活動を行っている方はマンション投資に向いています。

4.副業や投資に興味のある人

最近は年金不足の問題などから、政府も企業も副業や投資活動を推進しています。
こういった流れを受けて、自発的に所得を増やす気概のある方はマンション購入に向いています。

5.フットワークが軽い人

現在、日本全国の不動産情報をパソコンで検索できます。
自分の住んでいない町にお宝物件を発見した場合、すぐに内見に出かける行動力のある人はマンション購入に向いています。

6.人間関係を円満に保とうとする人

マンションを所有していると、区分所有者や入居者同士、管理会社、管理組合、不動産業者など関係する人との折衝が必要になります。
問題が生じた時、常に何事も円満に解決しようとする人はトラブルに巻き込まれることもなく穏やかに生活できます。また投資を目的で購入する場合は賃借人への気遣いがあると入居率があがります。 

マンションを買わない方がよい
人の特徴

1.所得が不安定な人

マンション購入は高額なため、アルバイト、自営業など所得が安定しない職種の方などはローン審査が通らなかったり月々の返済が支払えなくなったりするため、購入は無理をせずに、所得が安定し貯金がある程度貯まるまで賃貸で暮らすのが無難です。

2.大きな利益を望む人

不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンと言われますが、現在の成長安定期に入った日本では、不動産価格の大幅な上昇も、高い利回りもさほど期待は出来ない情勢です。
元本価格の大きな上昇、高い配当を望む方はマンション購入には向いていません。

3.長期的視点に立てない人

マンション購入は20年~35年など長い期間で融資を組んで購入し長期的視点で考えるものです。
すぐにリターンを求める性質ではないため、短期的に投下した資金を回収したいと考える人には不向きです。 

4.貯蓄ができない人

マンション購入にはマンション価格の他に仲介料や登録免許税、不動産取得税、契約印紙代、火災保険など諸経費が物件価格の1割程度必要になります。
自己資金ゼロで、諸費用まで全額ローンを組むことはできても何かあっても対応できるくらいの預貯金がないと精神的にも良くありません。
そのため貯蓄ができない方にマンション購入はおすすめできません。

5.生活拠点や投資対象が流動的な人

自己使用の場合で、仕事や趣味などの理由により、生活拠点が不安定な方、また投資の場合にも、例えば株を長期にわたって保有するより、短期的中期的な株価の上げ下げに反応して、早い売り買いを好むタイプの方はマンション購入に向いていません。
マンションの売買は株やFXのように右から左に売れませんし、また株やFXの手数料とは比較にならない程諸経費がかかるので、上記のようなタイプの方は、マンションを購入するより賃貸に向いています。

6.人付き合いが苦手な人

自己使用、収益用を問わずマンション投資を遂行していくには、人間関係の構築が必要です。マンション特有の区分所有者同士の組合会合、管理人、不動産業者との折衝、収益用の場合は入居者管理など、関係性は多方面かつ長期にわたります。
人付き合いが苦手な方は、主な義務が家賃支払いであり、移転も容易な賃貸のほうが向いています。

7.知識の習得に興味がない人

自己使用する場合も投資用の場合も、マンション購入と維持には固定資産税や登録免許税、不動産所得税、家賃収入が発生する場合には確定申告などの税務、保険、金利などの知識が必要になってきます。
理解しないまま高額の不動産購入をするのは危険なので、日常が多忙等により知識を取得する意欲が湧かないようであれば購入を見送る方がいいでしょう。

8.極度に神経質な人

自己使用する場合に、共同住宅の生活音や、人付き合いに関して極度に神経質なタイプの方は、もし生活に支障をきたすほどの問題が生じた場合に、転居が容易な賃貸の方が向いています。

マンションor戸建

不動産の所有や投資に興味がある、向いている、と思われる方であっても、全ての人がマンション投資に適しているわけではありません。

不動産には様々な利用形態と権利関係があり、各々の住んでいる地域、ライフスタイル・投資スタイルの相違により、適した類型も異なります。

ここでは、共同住宅としてのマンション所有と一戸建てを所有する場合のメリット・デメリットを比較して、より自分に合った不動産投資のスタイルを検討しましょう。

CHECK

マンション購入

メリット

1.ローンが組みやすい

マンションの構造はRCやSRCのため、木造より法定耐用年数が長く銀行の審査が通りやすいです。

2.リノベーションの範囲が明確

戸建てのように自分で外壁や屋根などを修繕する必要がなくリノベーションを専有部分に絞ることができます。

3.賃貸に供する場合客付けが容易

ある程度の世帯数があると物件のボリュームが大きく外観の見栄えが良くなります。
1Rや1LDK等の間取りは学生や社会人単身者等幅広い需要層が期待できます。

4.鍵一つで出入り出来るため、セキュリティ面で有利

マンションのエントランスにはオートロックが設置されていることが多く、物件によっては管理人が常駐し24時間体制で管理しているなど防性の高い物件が数多くあります。 

5.予算内での物件取得が容易

マンションは一戸建より物件情報の数が多く、様々な物件を比較検討できるため予算内で物件を見つけやすくなります。

デメリット

1.管理費、修繕積立金が意外とかかる

一軒家では不要な維持費が意外とかかります。

2.建て替えや大規模なリフォームが単独で出来ない

マンションは区分所有者同士で所有している建物です。
建て替えや大規模修繕には区分所有者同士の話し合いが必要となり老朽化した場合の建て替えは特に4/5以上の賛成が必要です。
区分所有者が単独で決定することが不可能です。 

3.共同住宅ならではの制約がある

管理規約で、ペット不可や楽器の演奏時間の制約があるマンションも多く、また、マンション内の管理組合で行う活動に協力しなければいけない時もあり面倒なことがあります。 

4.駐車場が付設でない場合が多い

マンションには全戸分の駐車場がついていることが少なく(郊外を除く)、特に単身者向けマンションは数台のみの設置になっております。
この駐車場を借りることが難しいため、駐車場が必要な人には不便なことがあります。

一戸建て購入

一戸建て購入のメリット

1.マンションのような規制や制約がない

マンションのようにペット飼育や楽器演奏などの規約がない分好きなように使用でき、庭がついていれば庭いじりも自由にできます。

2.土地の資産性を維持できる

マンションでは相対的に建物価値の比重が大きくなるが、中古一軒家の場合は土地価格の比重が大きいため、建物が老朽化しても永続的な土地の資産性は維持できます。

3.プライバシーが確保出来る

上下階や左右に他の区分所有者がいないため騒音や生活態度を気にすることなく生活出来ます。

4.駐車場が無料

極端な敷地でない限り駐車場を確保でき、毎月の駐車場代を無料にすることができます。

5.単独で建て替えが出来る

マンションでは欠かせない決議をとることもなく自分の意志だけで大規模修繕工事や建て替えをすることができます。

一戸建て購入のデメリット

1.町内会や近所付き合いの距離感が近い

マンションに比べご近所付き合いの頻度が高く、地域によっては町内会の活動をすることもあります。

2.融資を受けにくい

構造が木造や軽量鉄骨造の一戸建ては、建築して23年を経過すると法定耐用年数が終わるため、金融機関によっては、査定が低くなり、次の購入者の融資が受けにくくなるがあります。

3.管理が大変

敷地の雑草や隣地との越境物の問題、防犯上の管理など、マンションに比べて自分でやることになります。

4.建て替え費用と大規模修繕が単独の負担になる

建物の建て替え費用や大規模修繕費の金額がすべて自分だけの負担になるため、大きい金額になると捻出するのが困難になる場合があります。
(特にローン残債が残っている場合)

新築or中古

マンションを購入する場合に、第一の重要な選択として、新築マンションにするのか、中古マンションにするのか、といった点があげられます。

予算、融資、建物の保証、諸経費、購入後の価格変動や費用、税務など、様々な面で大きな違いがみられ、価格だけでは測れない長短もあります。

また、自己使用の可能性があるのか、投資専用なのか、といった点も新築と中古を選択する場合の判断基準になるでしょう。

CHECK

新築マンション購入

新築マンション購入のメリット

1.新築の希少性

竣工後未入居の物件は自己使用、投資賃貸用いずれの場合も希少性が高く競争力があります。

2.長期間の保証が受けられる

新築不動産の購入者は、引き渡し後10年間、アフターサービス保証を売主に問えるので安心です。

3.新生活を始めやすい

同時期に入居者全員が生活をスタートするため、近隣関係の構築が容易。

4.融資を受けやすい

新築マンションは比較的融資を受けられやすく、提携ローンを利用するなど条件も有利になることが多い。

5.諸経費が削減出来る

新築マンションは売主が直接販売していたり、代理の形態をとることが多いので仲介手数料の支払いが不要の場合が多く、また、建物の築年数により恩恵が左右される固定資産税軽減措置やローン減税も問題なく受けられます。

新築マンション購入のデメリット

1.高額

一般的に、中古マンションに比べると新築マンションの価格は高い。

2.価格下落率が大きい

未使用という希少性がなくなるので、一度入居すると減価が大きくなります。

3.消費税がかかる

新築マンションは、ほぼ例外なく消費税がかかってきます。

4.現物を見ずに意思決定をする必要がある

日照や管理状況などは不明確な状態で契約しなければならない。

5.供給が限定的

新築供給数は限りがあるので、間取りや地域、ロケーションなど条件を妥協する場合があります。

中古マンション購入

中古マンション購入のメリット

1.消費税がかからないケースがある

売主が個人の場合、消費税は免税されます。

2.比較検討が出来る

中古マンションの供給数は新築に比べて多いので、地域や間取り、価格など十分に比較検討が出来ます。

3.実物を見て意思決定できる

近隣関係を調査したり、管理状態や日照など実物を見て契約出来ます。

4.価値を高められる

例えば投資用の場合、リノベーションを施し、優良な借主が入居すれば価値を高めらます。

5.掘り出し物がある

新築は横並びの価格設定だが、中古マンションは思わぬ掘り出し物があります。

中古マンション購入のデメリット

1.減税の恩恵を受けられない場合がある

住宅ローン減税は築後25年を超過していると受けられません。

2.思わぬ劣化がある

水回りの不調、床鳴り等など経年劣化以上の問題が発生することがある。

3.修繕積立金不足

大規模修繕を複数回行うと修繕積立金が不足し、一時金の出費が必要になったり、住民同士の協議がまとまらない場合があります。

4.仲介手数料が必要

個人間で売買を行うことはレアケースなので、仲介業者への手数料がかかります。

5.先行住民との関係

すでに出来上がっているコミュニティになじめない場合もあります。

築浅or築古

新築マンションは供給数に限りがあり、抽選に漏れると購入できませんが、中古マンションの売り出し物件は市場で豊富にみられます。

それでは、数ある中古マンションの中から、どのようなものを選択すべきなのでしょうか。

ここでは、中古マンションの建築後年数の違いからみた価格面、費用や税務、選択肢の数などのメリット・デメリットを検討してみます。

特に新築と築浅物件の相違や、築古物件のリフォーム費用とリターンの関係に注目です

CHECK

築浅マンション購入

築浅マンション購入のメリット

1.ローンが組みやすい

築年数が浅く、建物の残存耐用年数も長いため、長期ローンが組みやすい。

2.新築と遜色ない部屋の状態、設備が廉価で買える

一般的に、中古マンション価格は新築価格より安くなるので、状態のいいマンションが廉価で買えます。

3.ハイグレードマンションも視野に入る

新築では手の出なかった物件が、築浅なら購入出来る可能性がある。

4.現状を把握して購入出来る

新築マンションは日照や眺望など実物を見ずに購入するが、築浅であれば内見し、納得の上比較的新しい物件を契約出来ます。

5.出費も少なく、経費も把握でき、減税効果もある

築浅物件であれば、リフォーム不要、最低限の修繕で入居ができ、また修繕積立金も当面大幅な増額は予想されません。また、住宅ローン減税も受けられ、その他の税金の控除額も大きい。

築浅マンション購入のデメリット

1.供給が少ない

例えば、築後5年以内など築年数を絞った場合、物件の供給が少なく、思うように選べない。

2.割高な可能性もある

売り手市場の場合、築後経過年数に応じた適切な減価がされてなく、割高になる可能性もあります。

3.諸経費を含めると新築並みの値段になることも

新築時不要の仲介手数料や、新築後5年以内の固定資産税の減免が受けられないなど、場合によっては総額が新築並みになることもある。

4.価格の下落率が大きい

築後10年以内に新築価格の7から8割掛けで購入した中古が、築後10年から20年の間では、需要者が長期ローンを組めない、設備の陳腐化などの理由から下落率が大きくなる傾向があります。

築古マンション購入

築古マンション購入のメリット

1.価格が低廉で、購入後の下落幅も小さい

築後20年を経過すると、売り出し価格も低廉で、購入後の価格の下落率は穏やかになる

2.ロケーションに優れる

立地がいい場所ほど早くからデベロッパーが開発するので、古いマンションは利便性の高い物件が多い。

3.価格交渉の余地が大きい

物件供給数も多く、古いマンションは需要者のローン条件も悪くなるため、長期売り出し物件は価格交渉が可能になります。

4.投資用に適する

築浅と比較して相当廉価で購入できるため、今後増加する外国人や単身者などに低額な賃料設定で賃貸しても採算が合う。

5.リノベーションしてカスタマイズ出来る

クロスや床などは低予算での仕上げが可能で、水回りは予算に応じて段階的に入れ替えるなど、必要に応じてリノベーション出来る。

築古マンション購入のデメリット

1.競争力が落ちる

建物が古くなるほど設備の陳腐化、区分所有者の合意が必要な外壁や屋根の修繕、管理の劣化など競争力低下の要因が頻出してきます。

2.耐震性に難がある

特に昭和56年以前の旧耐震基準の建物は、耐震性に問題があり、と診断される可能性があります。

3.出費がかさむ

長期にわたる使用による劣化で、目に見えない配管や床下など、高額な修繕費支出の可能性があります。

4.修繕積立金不足

大規模修繕を重ねると、積立金が不足してくる可能性があります。

5.ローンが通りにくい

残存法定耐用年数が短いと銀行融資の条件が悪くなります。

都心部or郊外

都心に近いマンションと郊外に立地するマンションでは、メリット・デメリットにどのような違いがあるのでしょう。

都心型と郊外型の選択は主に、利便性と居住性のどちらに比重をかけるかによりますが、さらに将来売却を想定した場合にはどちらが有利になるのでしょう。

賃貸する場合には賃貸需要や利回りも重要になってきます。

地域性の異なる不動産を比較する場合には、将来性や人口動態、都市への人口集中など経済・社会的背景も見据えたうえで検討することが重要です。

CHECK

都心部マンション購入

都心部マンション購入のメリット

1.様々な施設へ短時間で行ける。

都市部に集中する公共施設、飲食店、職場、学校へ短時間で通うことができ便利です。 

2.交通機関のアクセス

発達した交通機関を利用でき、終電を逃してもタクシー代が低額で帰れます。

3.投資用に適している

人口が集中する都心では賃貸需要が高いため、空室率も低く高い利回りが期待出来ます。

4.流動性が高い

開発の余地がない都市部の不動産は資産性が高く、売買需要も多いため、いざ売りに出しても買い手は容易に見つかります。 

5.デザイナーズ物件や高級物件も多彩

ワンルームをはじめ、デザインや間取りの個性的な物件や、超高級な物件など幅広い物件が多数あります。 

都市部マンション購入のデメリット

1.価格が高い

都心は地価が高いため必然的に都心になればなるほど高価になります。 

2.古い物件が多い

都市部は余っている土地が少なく開発の余地がないため古い物件が多くなります。 

3.間取りや敷地が狭小

狭い土地に建築している物件が多いため間取りや収納、エントランスなどのスペースに余裕がなくコンパクトになっています。 

4.駐車場や駐輪場確保の困難性

全戸に駐車場が付設されていることはほとんどなく、もし空いていても近隣で借りる場合も高額です。あわせて駐輪場スペースも少なく駐輪使用料も高額です。 

5.生活の快適性や安全性が低くなる

建物同士が近接するため通風や日当たりなどに支障がでたり、様々な入居者が出入りするため静寂性や安全性に支障があります。 

郊外マンション購入

郊外マンション購入のメリット

1.価格が安い

都心に比べて地価が安いのでマンションの価格も郊外は低めになります。 

2.間取りが広い

比較的広い敷地に建築するため各戸の間取りや収納、エントランスなどの共用部分がゆったりしています。 

3.建物の快適性

建築基準法などの規制により、隣地の日照を確保する等様々に建築を制限しているため都心部より通風や日当たりが問題ない物件が多くなります。 

4.住環境が良好

都市部に比べ車の渋滞や騒音深夜営業などの問題がない生活を送れ、近隣に公園も多く子育てにも適しています。 

5.駐車場使用料や駐輪場も安い

各戸に一台の駐車場や、複数駐車も可能の物件もあり、バイクや駐輪場も安くて余裕があります。

郊外マンション購入のデメリット

1.価格下落の可能性

あまりに人口密度が低い地域では人口減少の影響も大きく地価下落の可能性も高いのでマンションの資産性が下落する可能性があります。 

2.間取りやグレードが同様

平均的な所得層をターゲットにした物件が多いため間取りやグレードがどれも似ている。 

3.投資用不動産として適さない可能性がある

地域によっては賃貸需要が少ない可能性もあるため、投資用不動産として考えるなら慎重を要して物件を選定する必要があります。 

4.各種施設へのアクセスに劣る

郊外周辺は都心部に比べて商業施設や公共施設に遠くアクセスが不便になります。 

5.交通面での利便性に劣る

通勤や通学の所要時間が長く、終電を逃すとタクシー代が高額になります。 

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